不動産研究　50-4

近年、地球温暖化をはじめ、地球環境問題による将来への深刻な影響が危惧されている中で、不動産に関しても環境配慮を取り入れる動きが見られるものの、国内の現状としては、とかく追加費用負担のみが強調されがちで、十分な普及がなされていないものと思われる。
しかしながら、環境に配慮した不動産を収益性の観点から着目すると、経費削減、償却率低減、さらには将来規制対応等のリスクプレミアムの低減等、経済的な付加価値に結びつく効果を有することから、これらの効果の数値化により、不動産の環境配慮による付加価値を導き出す理論の構築を試みた。また、この「環境付加価値」理論が不動産マーケットで実現されるにあたっての課題や解決方法を、先行している海外の動向も踏まえて検討した。

国や自治体の法規や条例が改正され、また不動産協会もエネルギー消費量の削減目標を掲げ、建物の環境性能が重視される動きが強まっている。本稿は、我が国の建物の環境性能評価手法であるCASBEEについて概説するとともに、その特徴、温暖化防止対策の評価を明示した改定や、最新の動向を概説する。併せて、CASBEEと不動産評価の関係付けについての検討の一端を紹介する。

国を挙げての地球温暖化防止への取り組みが進む中、とくに建設・不動産セクターなどの民生部門が排出するCO 2への対応が喫緊の課題である。不動産市場における地球温暖化対策の一つとして建物のグリーン化を推進する上で、環境性能評価指標（CASBEE等）の改善と有効な活用が鍵であり、とくに既存不動産を中心とする証券化市場において普及することが重要と考える。

地球温暖化防止の一環として、住宅におけるエネルギー効率を高め、CO2（二酸化炭素）の排出を削減する行為の意味を、不動産の視点から考察する。長寿命でエネルギー効率が高くCO2の排出が少ない建物は、資産価値及び収益性が高く評価されることが望ましい。しかし、現行の制度、諸物価の条件下では、投資が利益に結びつかないケースが多い。
建物の長寿命化には既築の有効活用が特に重要である。改修工事に当たっては、機能・美観の向上だけでなく外壁の断熱化、設備の省エネ化、再生可能エネルギーの導入などが有益である。
建物の耐久性と省エネ性能が正当に評価され、住宅ストックが流通し活用されるためにも、評価の方法、法的制度が改善され、不動産の常識が変わる必要がある。

収用委員会における裁決結果は、今日膨大な量となっている。これらを通じて、裁決申請者・施行者・収用委員会等の従前資産評価等に関する各主張の争点を分析し、整理することにより、市街地再開発事業の従前資産評価等に関する論点を明らかにする。

平成19年から導入された農業経営基盤の強化策に対しては、小規模農家の切り捨てであるとの批判があって政権野党の攻撃に晒されたことから、農林水産省では農政改革三対策緊急検討本部を設置して対処方針を検討された結果、平成19年12月21日付け「農政改革三対策の着実な推進について」により、担い手育成支援の下限や認定農業者の年齢制限の弾力化などの改善策を示して小規模農家への配慮が図られた。また、農地政策については、省内に「農地政策に関する有識者会議」を設置して検討を進め平成19年10月31日付けで「農地政策の見直しの基本方向について」がとりまとめられたが、農地政策改正(案）の第169回通常国会提出は見送られた。
本稿では、近年著しい進展がみられる農地利用の集積について新たな形態の担い手との関わりを含めて分析するとともに、日本不動産研究所が2008年３月現在で調査し９月11日発表した「田畑価格及び小作料調」の発表内容について詳細を紹介する。

不動産投資のボーダレス化の流れの中で、リスク分散と高い収益率の追求を目指して、近年、日本から国外への不動産投資も年々増加している。また、平成20年５月に東京証券取引所によるＪリートの海外不動産組み入れ規制の解除も行われ、海外不動産への投資を検討しているＪリートも多数出現している。一方、海外の不動産市況について目を向けてみると、隣国、韓国（ソウル市）では、1997年の経済危機の影響により不動産市場は一時的に低迷したが、その後は、韓国の経済回復とともに、不動産証券化制度の導入や外資系ファンドへの門戸開放など資本市場からの資金流入により、不動産市場は拡大路線をたどり、一部では投機的取引も出始め不動産価格高騰が続いている。こうした動きに対して韓国内の不動産市場関係者間ではバブル懸念も指摘されはじめている。本稿は、不動産投資のボーダレス化の流れの中で、日本からの投資も増加している韓国（ソウル市）の不動産価格とオフィス賃貸市場の現状と今後の動向について分析を行うものである。